Comprar propiedad en España siendo extranjero:
guía legal 2026.
Los ciudadanos extranjeros — incluidos británicos y estadounidenses — pueden comprar propiedad en España sin restricción. Te explicamos el marco legal, los costes y los pasos que gestionamos por ti.
Respuesta rápida — sí, los extranjeros pueden comprar propiedad en España libremente, con independencia de su situación de residencia. El proceso requiere NIE, cuenta bancaria española, due diligence sobre el inmueble, firma ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. Los impuestos y gastos suelen sumar 10–13% sobre el precio de compra.
Costes a presupuestar sobre el precio de compra
Rangos aproximados
- ITP (segunda mano) o IVA (obra nueva) · 6–10% / 10% + AJD 1,5%
- Notaría · 0,1–0,5%
- Registro de la Propiedad · 0,1–0,25%
- Honorarios de abogado · 1–1,5%
- Apertura de hipoteca (si aplica) · 1–2%
- Total · 10–13%
Proceso paso a paso
Diez pasos del NIE a la entrega
- 1. Solicitar NIE (en consulado o presencialmente en España).
- 2. Abrir cuenta bancaria española.
- 3. Búsqueda del inmueble + reserva (con condiciones).
- 4. Due diligence jurídica: titularidad, cargas, urbanismo, situación arrendaticia, certificado energético, gastos de comunidad.
- 5. Contrato de arras (10% de señal, cláusulas de retención).
- 6. Solicitud de hipoteca (ver landing Hipoteca Española No Residentes).
- 7. Escritura pública ante notario.
- 8. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- 9. Liquidación de impuestos (Modelo 600 / Modelo 211 si el vendedor es no residente).
- 10. Alta de seguro, suministros y representante fiscal.
Novedades regulatorias recientes
Qué vigilar
- Reforma del Golden Visa de 2024 — ver nuestra landing Golden Visa España.
- Propuesta para limitar la compra por no residentes extracomunitarios / aplicar un recargo del 100% en el ITP — actualmente en debate parlamentario, no en vigor. Monitorizamos y actualizamos esta página.
- Refuerzo de los controles antiblanqueo desde 2024.
Preguntas frecuentes
¿Puede un ciudadano británico comprar propiedad en España tras el Brexit?
Sí. Los británicos pueden comprar cualquier tipo de propiedad española sin restricción. Las únicas diferencias post-Brexit afectan a la residencia y a los límites de estancia, no al derecho de propiedad.
¿Puede un ciudadano estadounidense comprar propiedad en España?
Sí. No hay restricciones para que ciudadanos de EE. UU. compren inmuebles en España. La fiscalidad varía según residencia y según el convenio fiscal entre EE. UU. y España.
¿Necesito un abogado español para comprar propiedad en España?
No es legalmente obligatorio, pero sí muy recomendable. El abogado inmobiliario realiza una due diligence independiente — el notario verifica firmas, no la solidez jurídica de la operación.
¿Qué es el NIE y cómo se obtiene?
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es un identificador fiscal necesario para cualquier actividad económica en España. Se solicita en consulado en el extranjero o en una comisaría de Policía Nacional en España. Vidale Group puede gestionar todo el trámite mediante poder notarial.
¿Cuánto dura el proceso de compra?
Con financiación, habitualmente 8–12 semanas desde la oferta hasta la inscripción. Las compras al contado se cierran en 4–6 semanas.